Grundsteuer (Bundesmodell): Was passiert mit laufenden Einsprüchen?

Die neue Grundsteuer wird je nach Bundesland unterschiedlich berechnet. In den Ländern, die das sog. Bundesmodell anwenden, läuft es vereinfacht so ab: Zuerst stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert fest. Daraus wird mit der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl der Grundsteuermessbetrag berechnet. Auf diesen Messbetrag wendet anschließend die Gemeinde ihren Hebesatz an. Erst daraus ergibt sich die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer. Das betrifft nicht Bayern, Baden-Württemberg, Niedersachsen, Hamburg und Hessen.

Das Bundesmodell bleibt umstritten. Der Bundesfinanzhof hat die neuen Bewertungsregeln zwar in mehreren Urteilen vom 12.11.2025 zunächst für verfassungsgemäß gehalten. Dennoch sind inzwischen Verfassungsbeschwerden beim Bundesverfassungsgericht anhängig (Az. 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26). Für Eigentümer von Immobilien stellt sich daher vor allem die Frage, was mit bereits eingelegten Einsprüchen passiert.

Ist ein Einspruch noch offen, kann es sinnvoll sein, auf die anhängigen Verfahren beim Bundesverfassungsgericht hinzuweisen und das Einspruchsverfahren bis zur Entscheidung ruhen zu lassen. Wichtig ist dabei der richtige Bescheid: Wer die Bewertung des Grundstücks angreifen will, muss in der Regel gegen den Grundsteuerwertbescheid und/oder den Grundsteuermessbescheid (beides Finanzamt) vorgehen – nicht erst gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde.

Wichtig: Ein ruhender Einspruch bedeutet nicht, dass vorerst nichts zu zahlen ist. Die festgesetzte Grundsteuer bleibt grundsätzlich fällig; das Einspruchsverfahren wird lediglich bis zur Klärung der Verfassungsfrage nicht entschieden.

Unabhängig von der Verfassungsfrage lohnt sich ein Blick auf mögliche Fehler im Einzelfall. Häufige Punkte sind z. B. falsche Wohn- oder Grundstücksflächen, eine unzutreffende Grundstücksart oder fehlerhafte Bodenrichtwertangaben. Solche Korrekturen können auch dann wichtig sein, wenn die Verfassungsbeschwerden später keinen Erfolg haben.

Hinweis: Wer Einspruch eingelegt hat, sollte prüfen (lassen), ob das Verfahren noch offen ist und ob die Begründung ggf. ergänzt werden sollte.

Jahresabschlüsse von Unternehmen: Vorsicht bei „Fake- Zahlungsaufforderungen“

Das Bundeszentralamt für Steuern und das Bundesamt für Justiz warnen immer wieder vor betrügerischen E-Mails mit Zahlungsaufforderungen. Unternehmen hätten angeblich ihre Jahresabschlüsse nicht veröffentlicht und sollten jetzt an die angegebene Bankverbindung überweisen. Tun Sie es nicht! Klicken Sie nicht auf irgendwelche Links! Öffnen Sie keine Anhänge! Auch, wenn viel Druck gemacht wird.

Richtig ist:

  • Es gibt ein Bundeszentralamt für Steuern. Das Bundeszentralamt mit Hauptsitz in Bonn hat aber nichts mit der Veröffentlichung von Jahresabschlüssen zu tun.
  • Dafür ist nämlich das Bundesamt für Justiz zuständig. Sie bekommen tatsächlich Post von dieser Behörde aus Bonn, wenn ein Bußgeld gegen Sie wegen der (verspäteten) Veröffentlichung von Jahresabschlüssen festgesetzt wird.
  • Kapitalgesellschaften, insbesondere GmbHs, aber auch bestimmte Personenhandelsgesellschaften wie eine GmbH & Co. KG müssen jährlich Informationen aus ihrer Rechnungslegung fristgerecht offen- bzw. hinterlegen.
  • Richtig ist (leider) auch: Die Veröffentlichung im Bundesanzeiger kostet – und zwar nicht wenig! So verlangt die amtliche Publikationsplattform bis zu 2,50 Euro-Cent pro sichtbarem Zeichen, wenn Scans oder Dokumente mit gescannten Bestandteilen eingereicht werden. Allein für den Posten „Forderungen aus Lieferungen und Leistungen“ ist das knapp ein Euro zusätzlich – nur für die Aufbereitung bei der Publikations-Plattform.
  • Wenn ein Unternehmen seinen Veröffentlichungspflichten nicht nachkommt, wird ein Bußgeld von mindestens 2.500 Euro bis zu 25.000 Euro festgesetzt – und das kann die Behörde vollstrecken lassen.

Betrüger nutzen jedoch scheinbar oft das Halbwissen über die Pflichten und die Sanktionen aus. Verbreitet sind betrügerische Zahlungsaufforderungen wegen einer Veröffentlichung im Bundesanzeiger – offenbar mit dem Absender „Bundesamt der Justiz“, manchmal auch mit Bußgeld-Androhung.

Hinweis: Wenn eine Rechnung von einer dubiosen Quelle kommt, ist es im Zweifel besser, beim Spezialisten in Sachen Rechnungslegung nachzufragen.

Kassenführung bei mobilen Handelsbetrieben ohne feste Betriebsstätte – Anforderungen, typische Fehler und steuerliche Konsequenzen

Mobile Handelskonstellationen – insbesondere im Bereich des Lebensmittelhandels – sind in der Praxis keineswegs selten. Typischerweise erfolgt der tägliche Wareneinkauf bei Großhändlern mit anschließender unmittelbarer Weiterveräußerung an Abnehmer, ohne dass eine feste Betriebsstätte oder Lagerhaltung besteht. Die Geschäftsabwicklung erfolgt dabei häufig vollständig in bar. Gerade in diesen Fällen zeigt sich in der Praxis, dass die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Kassenführung häufig unterschätzt werden. Der Umstand, dass Umsätze außerhalb einer festen Betriebsstätte erzielt werden, führt jedoch zu keiner Erleichterung der gesetzlichen Aufzeichnungspflichten. Vielmehr besteht aufgrund der Bargeschäfte ein gesteigertes Bedürfnis nach nachvollziehbaren und zeitgerechten Aufzeichnungen.

Mobile Handelsbetriebe mit Bargeschäften unterliegen uneingeschränkt den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Kassenführung. Typische Mängel wie fehlende Einzelaufzeichnungen, unvollständige Kassenberichte oder nachträgliche Erfassung führen regelmäßig zur Verwerfung der Buchführung.

Die aktuelle Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (z. B. X R 19/21 bzw. X R 23/21) bestätigt, dass bereits formelle Defizite eine Schätzungsbefugnis begründen und die Finanzverwaltung die Schätzungsmethode nach pflichtgemäßem Ermessen wählen kann. Bei erheblichen Mängeln der Aufzeichnungen können Schätzungen erforderlich werden; im Einzelfall kann hierbei auch eine Rohgewinnaufschlagschätzung in Betracht kommen. Besondere Bedeutung kommt dabei der vollständigen und zeitgerechten Erfassung sowohl der Einnahmen als auch des Wareneinkaufs zu, da Mängel auf der Ausgabenseite die Schätzung zusätzlich verschärfen können.

Mitunternehmerrisiko eines stillen Gesellschafters

Der Bundesfinanzhof hat zu der Frage entschieden, wann aus einem stillen Gesellschafter steuerlich ein Mitunternehmer wird. Die Richter stellten klar, wer nur Dienstleistungen erbringt und kein echtes Vermögensrisiko trägt, erfüllt diese Voraussetzung regelmäßig nicht. Stille Gesellschafter seien nicht schon deshalb Mitunternehmer, weil sie umfangreich im Unternehmen mitarbeiten und am Gewinn beteiligt werden. Fehle es an einem echten finanziellen Risiko, reiche auch eine starke Einbindung in die Geschäfte nicht aus, um eine atypisch stille Gesellschaft anzunehmen (Az. IV R 24/23).

Im konkreten Fall ging es um mehrere stille Beteiligungen an einer GmbH, die Immobilien ankaufte und wieder veräußerte. Die stillen Beteiligten sollten keine Geld- oder Sacheinlagen leisten, aber Dienstleistungen wie Geschäftsführung, Finanzierung, An- und Verkaufsentscheidungen oder Verwaltung übernehmen. Dafür sollten sie am Gewinn aus diesen Immobiliengeschäften mit einem quotalen Anteil (sog. Gewinnanteile) beteiligt werden, aber kein Verlustrisiko tragen. Das Finanzamt sah darin eine atypisch stille Gesellschaft und damit eine Mitunternehmerschaft und stellte die Einkünfte gesondert und einheitlich fest. Im Klageverfahren bestätigte das Finanzgericht Baden-Württemberg dies zunächst. Es war der Ansicht, dass schon das Risiko vergeblicher Arbeitsleistungen und eigener Aufwendungen als schwach ausgeprägtes Mitunternehmerrisiko genüge.

Welche finanziellen Auswirkungen würden sich aus dem Wegfall des Splittingtarifs bei der Einkommensteuer ergeben?

In letzter Zeit wird die Forderung nach dem Wegfall oder zumindest dem Umbau des Splittingtarifs bei der Einkommensteuer für Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner gefordert. Dies wird dann auch verbunden mit der Forderung nach Abschaffung der Steuerklassenkombination III/V für die Berufstätigen im Lohnsteuerrecht. Um diese Forderungen und die Aussagen dazu richtig einordnen zu können, soll kurz dargestellt werden, was der Splittingtarif im Einkommensteuerrecht bedeutet und wie er wirkt.

Dieser Tarif kann nach Wahl von Ehepartnern/eingetragenen Lebenspartnern anstatt des allgemeinen Tarifs (Grundtarif) auf die Besteuerung der Einkünfte dieser Partnerschaften angewandt werden. Bei der Wahl für diesen Tarif wird das Gesamteinkommen beider Partner zusammengerechnet, halbiert und darauf die Steuer nach dem Grundtarif ermittelt und mit 2 multipliziert. Es wird also fiktiv unterstellt, dass jeder Partner von den gesamten Einkünften die Hälfte erwirtschaftet hat und entsprechend die halbe Steuer auf ihn entfällt. Auf diese Weise kommt es in der Regel zu einer niedrigeren Gesamt-Einkommensteuer. Insbesondere bei größeren Einkommensunterschieden zwischen den Partnern wirkt sich dies über eine Senkung des Steuersatzes und die Ausnutzung des Grundfreibetrags (in 2026: 12.348 Euro) aus. Diese Besteuerungsmethode ist nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 17 01.1957 ab 1958 nach dem Vorbild der USA in Deutschland eingeführt worden.

Das Ehegattensplitting ist ein jährliches Wahlrecht, dem beide Partner in der Einkommensteuererklärung ausdrücklich zustimmen müssen. Führt das Verfahren dazu, dass ein Partner durch eine geringere Steuerlast überproportional profitiert, können Paare schon heute einen privaten finanziellen Ausgleich vereinbaren. Ein solcher Ausgleich, etwa für den Aufbau einer eigenen Altersvorsorge oder Vermögensanlage, ist bereits nach geltendem Recht ohne staatliche Neuregelung möglich.

Eine Streichung ohne gleichzeitige Senkung der Steuersätze wäre faktisch eine massive Steuererhöhung für Familien, ohne die Verteilung des Nettoeinkommens innerhalb der Partnerschaft real zu verbessern.

Nachteilig wäre der Verlust des Progressionsvorteils. Das Splittingverfahren wirkt vor allem dort entlastend, wo größere Einkommensunterschiede bestehen, indem es die Progression mildert und den Grundfreibetrag (2026: 12.348 Euro) für beide Partner optimal ausnutzt.

Extrem hohe Einkommen profitieren kaum vom Splitting. Liegt das Einkommen eines Alleinverdieners beispielsweise deutlich über 130.000 Euro führt auch die rechnerische Halbierung zu keiner Tarifentlastung, da beide Teile weiterhin dem Höchststeuersatz unterliegen. In diesen Fällen bietet das Splitting bereits heute keinen nennenswerten Vorteil. Eine Abschaffung würde vor allem die Bezieher mittlerer und gehobener Einkommen treffen, bei denen die Progressionskurve am steilsten verläuft.

Keine Geschäftsveräußerung bei Betriebsfortführung durch Pächter

Eine GmbH & Co. KG betrieb eine Fischverarbeitung, eine Fischzucht, einen Hofladen und eine Gaststätte. Im November 2016 veräußerte sie wesentliche Teile ihres Betriebsvermögens (Grundstücke, Gebäude, Fischzuchtbecken, bewegliche Einrichtungen und verschiedene Nutzungsrechte) an zwei Erwerber. Ab Januar 2017 ging der Besitz über. Die Erwerber verpachteten die Fischzuchtanlage später an eine neu gegründete GmbH, an der sie beteiligt waren. Das Finanzamt sah darin keine Geschäftsveräußerung im Ganzen. Die hiergegen gerichtete Klage hatte in erster Instanz vor dem Finanzgericht München Erfolg: die Umsätze seien als Geschäftsveräußerung im Ganzen an die beiden Erwerber nicht steuerbar.

Die Richter des Bundesfinanzhofs hoben das Urteil jedoch auf und verwiesen den Fall an das Finanzgericht zurück (Az. V R 3/23). Zwar müsse bei mehreren Übertragungen die Fortführungsabsicht nicht schon beim Zwischenerwerber vorliegen, sondern erst beim Letzterwerber. Jedoch sei nicht ausreichend, dass ein Dritter den Betrieb später auf Grundlage eines Pachtvertrags weiterführt. Nutze der Erwerber das übernommene Vermögen nicht selbst unternehmerisch, sondern verpachte es, könne die bei einer Geschäftsveräußerung notwendige Fortführung der Unternehmenstätigkeit nicht auf den Pächter abgestellt werden.

Das Finanzgericht München muss nun Feststellungen dazu treffen, wer den Betrieb ab Januar 2017 tatsächlich fortgeführt hat. Der Pachtvertrag mit der GmbH wurde erst im Mai 2017 – „rückwirkend“ zum 01.01.2017  geschlossen. Offen ist, ob in der Übergangszeit einer der Erwerber tätig war, beide gemeinsam oder eine Vorgründungsgesellschaft tätig war.

Hinweis: Die notwendige Fortführung der Unternehmenstätigkeit kann steuerlich nicht auf einen Pächter übertragen werden. Nutzt der Erwerber das Vermögen nicht selbst, sondern verpachtet es lediglich weiter, liegt keine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor – die Folge ist eine sofortige Umsatzsteuerpflicht des gesamten Kaufpreises.

„Rückwirkende“ Pachtverträge sind riskant. Entscheidend für das Finanzamt ist die tatsächliche Durchführung ab dem Tag des Besitzübergangs. Kann in einer Übergangszeit nicht eindeutig belegt werden, wer den Betrieb aktiv geführt hat, gefährdet dies den Status der Nichtsteuerbarkeit. Soll das Unternehmen durch eine andere Gesellschaft (z. B. eine neu gegründete GmbH der Erwerber) fortgeführt werden – Gestaltung bei Kettenübertragungen –, muss diese als Letzterwerber in die Kette eintreten und den Betrieb selbst betreiben, statt ihn nur anzupachten.

Wird eine Geschäftsveräußerung fälschlicherweise als umsatzsteuerpflichtig behandelt, entsteht die Steuer nach § 14c UStG allein deshalb, weil sie in der Rechnung steht. Der Empfänger darf sie jedoch niemals als Vorsteuer abziehen. Hat der Käufer bereits den Bruttobetrag gezahlt und wird die Korrektur später schwierig (z. B. bei Auslandsbezug oder Liquidation des Verkäufers), droht eine endgültige Doppelbesteuerung. Im schlimmsten Fall wird bei einer Korrektur der Bruttobetrag als neue Bemessungsgrundlage herangezogen, wodurch eine „Steuer auf die Steuer“ entsteht.

Neue Regeln beim Vorsteuerabzug

Für die meisten Unternehmen ändert sich beim Erwerb eines einheitlichen Gegenstands wenig, wenn das Unternehmen ausschließlich wirtschaftlich tätig ist. Bei Bezug eines einheitlichen Gegenstandes ist nach wie vor danach zu unterscheiden, ob der Gegenstand ausschließlich unternehmerisch oder ausschließlich nichtunternehmerisch (in diesem Fall privat) genutzt wird. Bei einer ausschließlichen unternehmerischen Nutzung kann ein Vorsteuerabzug geltend gemacht werden, bei einer ausschließlichen privaten Nutzung nicht. Ändert sich allerdings nach dem erstmaligen Vorsteuerabzug die Nutzung des Gegenstands, ergeben sich umsatzsteuerrechtlich folgende Konsequenzen:

  • Anteil der privaten Nutzung steigt -> Besteuerung einer unentgeltlichen Wertabgabe, keine Berichtigung des Vorsteuerabzugs
  • Anteil der unternehmerischen Verwendung steigt -> Vorsteuerabzug bleibt verloren, es erfolgt keine Berichtigung nach § 15a UStG (keine „Einlageentsteuerung“)

Wird ein Gegenstand sowohl unternehmerisch als auch unternehmensfremd zu privaten Zwecken verwendet, besteht ein Zuordnungswahlrecht. Eine spätere Erhöhung des privaten Nutzungsanteils führt dann zur Besteuerung einer unentgeltlichen Wertabgabe, eine spätere Erhöhung der unternehmerischen Nutzung führt dagegen zu keiner Änderung, insbesondere nicht zu einer Berichtigung nach § 15a UStG.

Entscheidende Änderungen durch ein aktuelles BMF-Schreiben (Az. III C 2 – S-7316/00022/007/023) ergeben sich für Unternehmen, die neben ihrer unternehmerischen Aktivität auch im Rahmen eines sog. nichtwirtschaftlichen Bereichs Tätigkeiten erbringen (z. B. ein Verein). Kauft ein solches Unternehmen einen Gegenstand, konnte bisher die gesamte Vorsteuer geltend gemacht werden, und die nichtunternehmerische Nutzung wurde später schrittweise „versteuert“. Das ändert sich nun grundlegend, denn in diesem Fall ist ein Vorsteuerabzug von vornherein ausgeschlossen bzw. ist nachträglich nur zu berichtigen, wenn sich der Nutzungsumfang ändert.

Umsatzsteuerproblem: Innergemeinschaftlicher Erwerb nicht erkannt

Beim innergemeinschaftlichen Erwerb wird eine Ware von einem EU-Mitgliedstaat in einen anderen geliefert. In Deutschland ist dieser Erwerb grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig, wenn der Erwerber Unternehmer ist. Für bestimmte Gruppen (z. B. Kleinunternehmer, Landwirte, nichtunternehmerische juristische Personen) gilt eine Erwerbsschwelle von 12.500 Euro. Wird diese überschritten, sind die im Folgejahr getätigten Erwerbe auch bei diesen Personen steuerbar und steuerpflichtig.

Wird ein innergemeinschaftlicher Erwerb nicht erkannt, kann es zu einer Doppelbesteuerung kommen: Die Ware wird im Ausgangsland mit Umsatzsteuer belastet, weil der liefernde Unternehmer nicht weiß, dass er an einen Unternehmer liefert und daher der Empfänger die Lieferung im Inland der Umsatzsteuer unterwerfen muss. Zusätzlich ist der Erwerb in Deutschland der Umsatzsteuer zu unterwerfen. Dies passiert häufig, wenn der Erwerber seine deutsche USt-IdNr. beim Kauf nicht angibt oder nicht erkennt, dass die Ware aus dem EU-Ausland stammt (z. B. bei Online-Bestellungen).

Um diese Doppelbesteuerung zu vermeiden, sollte beim Kauf aus dem EU-Ausland immer die eigene, gültige USt-IdNr., die mit „DE“ beginnt, bereits im Bestellprozess angegeben werden. Dadurch kann der Lieferant steuerfrei liefern und stellt eine Nettorechnung aus. Die deutsche Umsatzsteuer wird dann im Rahmen des innergemeinschaftlichen Erwerbs in Deutschland abgeführt, wobei ein Vorsteuerabzug möglich ist, sofern beim Erwerber die allgemeinen Voraussetzungen des Vorsteuerabzugs vorliegen.

Hinweis:

  • Die USt-IdNr. sollte frühzeitig beantragt und im Kundenkonto hinterlegt werden.
  • Bei Rechnungen mit ausländischer Umsatzsteuer sollte sofort eine Korrektur beim Lieferanten verlangt und nur der Nettobetrag überwiesen werden.
  • Ist die USt-IdNr. zum Zeitpunkt des Kaufs nicht gültig, ist eine nachträgliche Korrektur meist ausgeschlossen, was zu einer endgültigen Doppelbesteuerung führen kann.

Die rechtzeitige und korrekte Verwendung der USt-IdNr. ist entscheidend, um eine Doppelbesteuerung bei innergemeinschaftlichen Erwerbsvorgängen zu vermeiden. Diese muss bei Beginn der Lieferung/Versendung gültig sein und sollte dem liefernden Unternehmer vorgelegt werden. Die Rechnung ist sorgfältig zu prüfen und, sofern diese fehlerhaft ist, rechtzeitig um eine entsprechende Korrektur gebeten werden.

Gratis-Lieferungen ins EU-Ausland können in Deutschland umsatzsteuerpflichtig sein

Wenn Waren unentgeltlich (z. B. als Geschenk) an Empfänger im EU-Ausland versendet werden, fällt darauf immer deutsche Umsatzsteuer an. Eine Steuerbefreiung (wie bei normalen Verkäufen) ist hier nicht möglich. Hintergrund dafür ist, dass der Empfänger bei Geschenken im Zielland keine Erwerbssteuer zahlen muss und somit ein unversteuerter Endverbrauch droht, der auszuschließen ist. Die Lieferung muss mit dem deutschen Steuersatz versteuert werden. Nur Warenproben bzw. Muster oder Geschenke bis 50 Euro netto (pro Empfänger/pro Jahr) sieht die Finanzverwaltung als nicht steuerbar an.

Die Finanzverwaltung wendet dies in allen offenen Fällen an, also auch in bereits laufenden Steuerprüfungen (Az. III C 3 – S 7140/00020/001/048 vom 31.03.2026). Es gibt keine Übergangsfrist. Entscheidend ist, dass tatsächlich ein Eigentumswechsel erfolgt. Sobald die Ware den Besitzer wechselt (z. B. Gewinnspiel-Preis), ist es eine steuerpflichtige unentgeltliche Lieferung. Liegt kein Eigentumswechsel vor, ist zu prüfen, ob ein „innergemeinschaftliches Verbringen“ vorliegt, das bei Vorliegen der Voraussetzungen in Deutschland steuerfrei ist, aber im Bestimmungsmitgliedstaat der dortigen Erwerbsbesteuerung unterliegt. Voraussetzung dafür ist u. a., dass der Unternehmer, der die Waren in den anderen EU-Mitgliedstaat verbringt, eine von diesem Mitgliedstaat erteilte USt-IdNr. hat und das Verbringen ordnungsgemäß erklärt wird.

Nur Warenproben bzw. Muster oder Geschenke bis 50 Euro netto (pro Empfänger/pro Jahr) sieht die Finanzverwaltung als nicht steuerbar an, es entsteht also weder in Deutschland noch in dem anderen Mitgliedstaat Umsatzsteuer. Dabei ist eine ordentliche Dokumentation für die Buchhaltung wichtig (z. B. „Warenmuster“), um bei späteren Prüfungen durch das Finanzamt entsprechend gewappnet zu sein.

Welche Folgen ergeben sich bei Beendigung des Nießbrauchs an einem Grundstück?

Im Rahmen der Übertragung von Vermögenswerten auf die nachfolgende Generation ist die Grundstücksübertragung unter dem Vorbehalt des Nießbrauchs für den bisherigen Eigentümer eine häufig angewandte Methode. Damit kann zumindest das Eigentum auf eine nachfolgende Person übergehen und die Grundstückserträge bleiben beim bisherigen Eigentümer.

Der neue Eigentümer hat auf den Erwerb bei Übersteigen der Freibeträge Schenkungsteuer zu entrichten, während die Einkommensteuer auf die Erträge beim alten Eigentümer verbleibt.

Der Wert der Schenkung verringert sich um die Belastung durch den Nießbrauch. Dieser ist als kapitalisierter Betrag vom Grundstückswert nach dem Bewertungsgesetz abzuziehen. Dieser Abzugsposten ergibt sich aus dem Netto-Grundstücksjahresertrag kapitalisiert mit der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchers unter Abzinsung von 5,5 %. Häufig fällt auf den Nettowert der Schenkung keine Schenkungsteuer an, wenn die Freibeträge für Kinder oder einen Ehegatten abgezogen werden.

Verstirbt der Schenker aber bereits kurze Zeit nach der Schenkung unter Wegfall des Nießbrauchs, kann sich der Abzugsposten nachträglich deutlich verringern. Dieser Zeitraum hängt auch vom Lebensalter des Schenkers/der Schenkerin im Zeitpunkt der Schenkung ab. Bei einem 65-jährigen Schenker beträgt diese „kurze Zeit“ sieben Jahre, bei einem 90-Jährigen nur noch ein Jahr. Der Kapitalisierungsfaktor nach dem BewG beträgt dann nur noch das 4,4-fache anstatt des 11,4-fachen des Grundstücksertrags. Wegen der höheren Lebenserwartung für Frauen wird der Ausgangswert vom 12,6-fachen auf das 4,4-fache verringert.

Der Wert der Schenkung erhöht sich also sehr deutlich und damit auch die Wahrscheinlichkeit, dass der Freibetrag von 400.000 Euro für Kinder überschritten wird, bei Verwandten nach Steuerklasse II ist dies sogar wahrscheinlich.

Auch bei einem nachträglichen Verzicht des Schenkers auf den Nießbrauch treten – unabhängig von dessen Zeitpunkt – Folgen bei der Schenkungsteuer ein. Es liegt dadurch eine neue Schenkung vor, die dann mit ihrem Kapitalwert, wieder berechnet nach dem Lebensalter des Verzichteten, aber dann im Zeitpunkt der Schenkung, beim Begünstigten der Schenkungsteuer unterliegt.

Hinweis zur Ablösung des Nießbrauchs

Zahlt der Beschenkte dem Nießbraucher (z. B. dem Schenker) ein Entgelt dafür, dass dieser den Nießbrauch aufgibt (Löschung im Grundbuch gegen Abfindung), liegt aus schenkungsteuerlicher Sicht grundsätzlich keine freigebige Zuwendung vor, sondern ein entgeltlicher Vorgang.

Ertragsteuerlich sind diese Aufwendungen beim Beschenkten nachträgliche Anschaffungskosten auf das Grundstück. Beim Nießbraucher liegt insoweit lediglich eine nicht steuerbare Vermögensumschichtung vor (keine Einkünfte).

Insoweit ist dies abzugrenzen vom bloßen Erlöschen des Nießbrauchs ohne Ablösezahlung. In derartigen Fällen gehört der (frühere) Kapitalwert des Nießbrauchs gerade nicht zu den Anschaffungskosten des Eigentümers.

Nachträgliche Anschaffungskosten entstehen nur, soweit der Eigentümer tatsächlich eine Ablösezahlung leistet.